Risico’s

Waalsprong
Op de grondexploitatie Waalsprong t.b.v. de MPG2026 is een Monte Carlo-analyse uitgevoerd. Het resultaat van de Monte Carlo-analyse geeft weer wat de mogelijke financiële resultaten zijn van de grondexploitatie en geeft daarmee inzicht in het risicoprofiel van deze grondexploitatie. Het risicobeleid van gemeente Nijmegen bepaalt dat het totale risico op basis van een betrouwbaarheidsinterval van 80% financieel moet worden afgedekt. Uit de risicoanalyse blijkt dat in 80% van de scenario’s het projectsaldo niet lager uitkomt dan € 38,9 mln. negatief (netto contant). Het resultaat van de grondexploitatie Waalsprong 2026 bedraagt € 25,0 mln. negatief. Voor dit verlies wordt een voorziening getroffen. Het af te dekken risicoprofiel bedraagt daarmee voor € 13,9 mln. (€ 38,8 - € 25,0 mln.). In vergelijking met de MC-analyse t.b.v. de MPG2025 is het risico met € 7,3 mln. afgenomen. Voor de verwerking in de Stadsrekening wordt echter eindwaarde gehanteerd. Daarom wordt dit met rente verhoogd naar € 16,2 mln. Hieronder worden de belangrijkste risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht op peildatum 1 januari 2026:

Op de grondexploitatie Waalsprong t.b.v. de MPG2026 is een Monte Carlo-analyse uitgevoerd. Het resultaat van de Monte Carlo-analyse geeft weer wat de mogelijke financiële resultaten zijn van de grondexploitatie en geeft daarmee inzicht in het risicoprofiel van deze grondexploitatie. Het risicobeleid van gemeente Nijmegen bepaalt dat het totale risico op basis van een betrouwbaarheidsinterval van 80% financieel moet worden afgedekt. Uit de risicoanalyse blijkt dat in 80% van de scenario’s het projectsaldo niet lager uitkomt dan € 38,9 mln. negatief (netto contant). Het resultaat van de grondexploitatie Waalsprong 2026 bedraagt € 25,0 mln. negatief. Voor dit verlies wordt een voorziening getroffen. Het af te dekken risicoprofiel bedraagt daarmee voor € 13,9 mln. (€ 38,8 - € 25,0 mln.). In vergelijking met de MC-analyse t.b.v. de MPG2025 is het risico met € 7,3 mln. afgenomen. Voor de verwerking in de Stadsrekening wordt echter eindwaarde gehanteerd. Daarom wordt dit met rente verhoogd naar € 16,2 mln. Hieronder worden de belangrijkste risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht op peildatum 1 januari 2026:

Fasering
De planexploitaties zijn opgesteld met de uitgifteplanning als basis. Hierbij spelen conjuncturele aspecten een rol, maar ook de aanbod- en vraagzijde van de markt zijn factoren van belang. Maar ook de problemen rond netcongestie spelen daarbij uitdrukkelijk een rol. Er staan voor de komende jaren aanzienlijke aantallen grondgebonden woningen en appartementen geprogrammeerd. Daarnaast staat ook een forse verkoop van bedrijventerreinen (vanaf 2028), kantoren, horeca en winkels gepland. Er zijn risico’s dat de planning van deze opbrengsten niet gehaald wordt waardoor het resultaat van grondexploitatie verslechterd.

Beheersmaatregelen:
Concurrerende plannen, binnen of buiten de gemeentegrenzen, maken een zorgvuldige keuze en afweging ten aanzien van het te realiseren programma en timing relevant. Daartoe gaan wij zo vroeg mogelijk afspraken maken met de marktpartijen, andere overheden en nutsbedrijven, en stemmen we prioritering van projecten binnen Nijmegen af.

Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Mogelijk hogere kosten voor aanleg van openbaar gebied omdat de plannen nog uitgewerkt moeten worden.
• Mogelijk hogere kosten voor aanpassingen aan, rondom en vanwege het spoortracé.
• Mogelijk hogere plankosten vanwege latere fasering vanwege bijv. netcongestie.
• De marge op de kostenparameter zorgt voor een positief risico (kans).

Daarnaast zijn er een aantal kleinere risico’s op het gebied van milieukosten, planschadeclaims, hindercirkels, meerkosten archeologie, en een mogelijke meerkosten voor nutsvoorzieningen.

Beheersmaatregelen:

• In de planuitwerkingen zullen we slimme keuzes moeten maken om de kosten te beperken o.a. door materiaalkeuzes die het minst geldt kosten.
• We gaan in overleg met ProRail over de verdeling van de mogelijke extra kosten.
• We blijven continu in overleg met nutsbedrijven over planning en programmering.

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• De opgestelde stedenbouwkundige plannen zijn realiseerbaar, maar behoorlijk verdicht en met een hoog aandeel uitgeefbaar gebied. Het risico bestaat, dat het uit te geven gebied van de deelgebieden in de praktijk lager uitvalt dan in de grondexploitatie is opgenomen.
• Er is een positief risico (kans) dat de opbrengsten voor woningbouw hoger uitvallen door de afromingclausule die in de contracten zijn opgenomen.
• Er is een positief risico (kans) dat de opbrengsten voor bedrijventerreinen hoger uitvallen als we op korte termijn een alternatieve energievoorziening kunnen realiseren op locatie.

• Voor een aantal werken zijn we bezig met subsidiemogelijkheden te onderzoeken. Hiervoor is een positief risico (kans) opgenomen.
• De marge op de opbrengstenparameter zorgt voor een negatief risico.

Daarnaast zijn er nog kleinere risico’s o.a. op het gebied van verkeer (Hof van Holland, Woenderskamp, Broodkorf) en (overige) lagere opbrengsten en bijdragen.

Beheersmaatregelen:

• Bij de planuitwerking van de deelplannen met de marktpartijen zullen we de begrote woningaantallen en de m² uitgeefbaar als uitgangspunt hanteren. Indien dit niet mogelijk is zullen we samen met de marktpartijen op zoek gaan naar andere plannen met een vergelijkbaar nettoresultaat (kosten minus opbrengsten).
• Continueren van het opnemen van de afromingsclausule in de contracten en goed controleren wat de bijbetaling door de ontwikkelaars moet zijn.
• Afronden van het onderzoek naar een alternatieve energievoorziening en een plan van aanpak maken om deze te realiseren.
• Goed overleg voeren met betrokken subsidieverleners om zoveel mogelijk kansen te benutten.

Totaal risico Waalsprong   € 13,9 miljoen

Stationsdistrict
Voor de risicoanalyse is, net als bij de planexploitatie Waalsprong en Winkelsteeg Kanaalzone een Monte Carlo risico analyse opgesteld. Het totale risicoprofiel bedraagt € 35,2 mln. op eindwaarde, dit betreft het risicoprofiel van de totale gebiedsexploitatie. In de Begroting 2026-2029 werd rekening gehouden met een risicoprofiel van € 38 mln. op eindwaarde. Dit betekent een kleine daling van het risicoprofiel. Dit wordt verder toegelicht bij de onderstaande top 5 risico’s.

De grootste risico’s in volgorde van omvang zijn:

1. (Gelijk)    Centrumzijde; nog steeds het grootste risico ondanks de getekende samenwerkingsovereenkomst (SOK). De SOK zorgt op veel vlakken voor duidelijkheid maar onzekerheid is er nog over de concrete invulling van de zogenaamde 50-50% cofinancieringsafspraak tussen Rijk en Regio ten aanzien van de benodigde investeringen. Dit komt pas in de planfase aan de orde. Deze 50-50% regel betekent o.a. dat de gemeente garant staat voor toekomstige overschrijdingen voor het aandeel van de Regio. Risico’s omtrent fiscaliteit, indexatie en kostenoverschrijdingen komen daarmee deels bij de gemeente te liggen, aangezien de bijdrage van de Provincie een vast bedrag is.
2. (Gelijk)   Vertraging project; het project loopt langer door dan 2032.
3. (Gelijk)   Parameters; het project kent op dit moment geen rentelasten maar dit kan in de toekomst veranderen,
4. (Hoger)   Plankosten blijft een substantiële post met een onzekerheidsmarge en soms ook lastig te ramen. Zo zien we dat het stationsgebied op een aantal onderdelen als pilotfunctie functioneert (BLVC, toegankelijkheid, waterretentie). Het gaat vaak om beleidsambities die nu binnen de projecten uitgewerkt worden (en dus bekostigd). Als de pilotstatus niet geïmplementeerd wordt in de bestaande organisatie blijven de kosten drukken op de gebiedsexploitatie.
5. (Lager)    Minder subsidieopbrengsten: voor de gehele ontwikkeling wordt uitgegaan van een subsidieverwachting. Daarnaast bestaat het risico dat niet voldaan kan worden aan voorwaarden die gesteld worden bij verstrekte subsidies, zoals het volgens planning opleveren van woningen.

Wij hanteren hierbij de volgende beheersmaatregelen:

1. BO MIRT: werken met taakstellende budgetten, verhogen risicoprofiel en sluiten overeenkomst voor de planfase voor afspraken, verantwoordelijkheden en risicoverdeling.
2. Vertraging; continu monitoring planningskader, sturen op mensen en middelen en raakvlakmanagement met externe partners en projecten. Daarnaast stellen we periodiek de risicoanalyse op;
3. Parameters; sturing op een gunstige cashflow. Dit betekent dat de kosten niet te veel vooruitlopen op de opbrengsten.
4. Plankosten; maatregelen nemen om de plankosten beter te beheersen. Denk hierbij aan verbetering van projectmatig werken (inclusief urenregistratie).
5. Minder subsidieopbrengsten: vanaf de start van de gebiedsexploitatie inrichten van een team subsidieverwerving en lobby, zorgen voor een helder langjarig consistent verhaal van de doelstellingen van de integrale gebiedsopgave, organiseren van korte lijnen met subsidiegevers provinciaal, landelijk en Europees, anticiperen op kansen door accenten in het te realiseren programma aan te passen. Daarnaast sturen we actief op het realiseren van het woningbouwprogramma. Een belangrijke voorwaarde bij veel subsidie.

Het totale risicoprofiel wat hoort bij de Monte Carlo simulatie is € 33,5 mln. op prijspeil heden. Voor de verwerking in de Stadsrekening wordt echter eindwaarde gehanteerd. Daarom wordt dit met rente verhoogd naar € 35,2 mln.

De risico’s zijn geïnventariseerd voor zowel de planexploitaties als de investeringsprojecten. In de financiële verantwoording wordt verschillend omgegaan met beide risicoprofielen. Daarom is een uitsplitsing gemaakt voor beide type projecten. Het risicoprofiel van de planexploitaties bedraagt € 15,9 mln. en van de investeringsprojecten bedraagt € 19,3 mln.

Totaal risico Stationsdistrict (planexploitatie € 15,9 mln. en investeringen € 19,3 mln.)   € 35,2 miljoen

Waalfront
De GREX Waalfront 2025 kent als eindresultaat een tekort van - € 23,8 miljoen NCW per 1-1-2025 ( looptijd tot en met 01-07-2029). De Grex 2026 is nog niet vastgesteld. Het (gemeentelijk aandeel in het) risicoprofiel van Waalfront kent een hoogte van € 4,0 miljoen en is toegenomen t.o.v. de Stadsbegroting 2026-2029.
Het risico Waalfront is opgebouwd uit twee delen. Een deel wat bestaat uit het gezamenlijk risico, gedragen door BPD en gemeente Nijmegen, en een deel wat alleen gedragen wordt door de gemeente Nijmegen. De € 4,0 miljoen bevat de beide gemeentelijke bestanddelen.

Fasering

• Vertraging in doorlooptijd, waardoor verkoopopbrengsten en OZB bijdragen later ingerekend kunnen worden.

Kosten

• Hogere civieltechnische kosten door o.a. complexiteit van de uit te voeren werkzaamheden (o.m. waterkering/kade en brughaven).
• Hogere kosten archeologie
• Hogere plankosten door langere looptijd.
• Hogere kosten door stijgende rente.

Opbrengsten

• Minder OZB inkomsten door vertraging in uitgifte.

In de GREX 2026 is een aantal voorzieningen opgenomen voor de te lopen risico’s. Deze voorzieningen zijn verwerkt in de risicoreservering voor het gezamenlijke deel waardoor de reservering voor de gezamenlijke risico’s naar beneden bijgesteld is.

Risicodeel alleen gedragen door gemeente Nijmegen

• Te verwerven subsidies. In de GREX 2026 staat één post nog te verwerven subsidies opgenomen ter dekking van de kosten. De gemeente Nijmegen is verantwoordelijk dit bedrag binnen te halen bij externe partijen, met behulp van BPD. Indien deze verwerving in een bepaalde fase niet lukt zal de gemeente Nijmegen het geraamde bedrag in de GREX, aanvullen.

Totaal risico Waalfront (gemeentelijk aandeel)   € 4,0 miljoen

Winkelsteeg Kanaalzone
De risico’s die samenhangen met de gebiedsexploitatie Winkelsteeg zijn, middels een Monte Carlo risico analyse,
geactualiseerd. De gebiedsexploitatie Winkelsteeg bestaat uit de planexploitatie, de investeringen en faciliterend
grondbeleid. Voor de planexploitatie en voor de investeringen is een separaat risicoprofiel vastgesteld.
Het totale risicoprofiel Winkelsteeg is als volgt vastgesteld:

• Het risicoprofiel voor de Planexploitatie Winkelsteeg bedraagt € 41,7 mln. (netto contant, 1-1-2026) bij

het voorgeschreven zekerheidspercentage van 80%;

• Het risicoprofiel voor de Investeringen Winkelsteeg een risicoprofiel bedraagt € 8,2 mln. (eindwaarde,

31-12-2032);

• Om een totaaltelling te kunnen maken, is het risicoprofiel van de investeringen omgerekend naar een netto contante waarde (€ 7,1 mln.). In totaal is daarmee het risicoprofiel van Winkelsteeg € 48,8 mln. (netto contant, 1-1-2026).

Toelichting Planexploitatie:
In het MPG 2025 betrof het risicoprofiel planexploitatie € 45,6 mln. Voor het MPG 2026 is er ten opzichte van het MPG 2025 sprake van een afname van het risicoprofiel planexploitatie van € 3,9 mln. Deze daling is een combinatie van een aantal factoren:

• Het risico op lagere grondopbrengsten is kleiner geworden doordat ca. de helft van de te verkopen gronden in 2025 is gecontracteerd;
• Doordat er in de grondexploitatie extra plankosten zijn opgenomen, is het risico op extra benodigde plankosten kleiner geworden;
• Het risico op hogere verwervingskosten zorgt juist voor een verhoogd risico, omdat in de praktijk blijkt dat verwervingskosten hoger kunnen uitvallen dan de vooraf gemaakte taxatie heeft uitgewezen. Dit geldt mogelijk nog meer in het geval van schadeloosstellingen
• De problematiek rondom netcongestie zorgt eveneens voor een verhoogd risico. Het risico bestaat uit vertraging of stilstand in de ontwikkeling, wat leidt tot extra plankosten en mogelijk derving van grondwaarde.

De grootste risico’s in de planexploitatie betreffen:

• Lagere grondopbrengsten woningbouw a.g.v. tegenvallende aantrekkingskracht Winkelsteeg
• Hogere verwervingskosten doordat de verwervingswaarde c.q. schadeloosstelling hoger uit valt dan de getaxeerde waarde;
• Vertraging (o.a. door netcongestie) wat leidt tot extra plankosten;
• Financieringskosten (rente)

Toelichting Investeringen
Voor de Investeringen van Winkelsteeg is het belangrijkste risico of voldaan kan worden aan de subsidievoorwaarden van het Rijk. Dit heeft voornamelijk betrekking op het tijdig kunnen realiseren van de woningen in Winkelsteeg. Op basis van de voorwaarden vanuit het Rijk wordt het risico dat mogelijk niet aan de voorwaarden kan worden voldaan lager ingeschat dan vorig jaar. Dat leidt tot een daling van het risicoprofiel van circa € 6,9 mln. van € 15,1 mln. (MPG 2025) naar € 8,2 mln.  (eindwaarde 31-12-2032). In de gemeentelijke begroting of risicoprofiel wordt niet expliciet met dit risico rekening gehouden.

Beheersmaatregelen:

• Gebiedsmarketing, het regelmatig doen van markttoetsen en –consultaties moet er voor zorgen dat de juiste product-marktcombinaties worden gerealiseerd, die passen bij de verwachte grondopbrengsten. Daarnaast moet een grote kwalitatieve impuls in het gebied er voor zorgen, dat er een woonomgeving gecreëerd wordt die aantrekkelijk is voor potentiële bewoners. Na de eerste tenders / gronduitgifte wordt beter duidelijk in hoeverre het verwachte prijsniveau in de planexploitatie ook daadwerkelijk realiseerbaar is. Mocht dit afwijken, dient op dat moment mogelijk bijgestuurd te worden in de planvorming.
• Het is moeilijk om hogere verwervingswaarden te beheersen. Een beheersmaatregel is daarom ook lastig te benoemen. Afhankelijk van de uiteindelijke hoogte van een te verwerven perceel/pand c.q. te betalen schadeloosstelling, kan er altijd voor worden gekozen om af te zien van de verwerving.
• Tot op heden is de gebiedsontwikkeling Winkelsteeg voortvarend geweest. Vertraging kan door meerdere oorzaken optreden, waaronder bijvoorbeeld de marktontwikkeling. Op dit moment is netcongestie een belangrijke mogelijke veroorzaker van vertraging. Er worden regelmatig gesprekken gevoerd met de netbeheerder om op de hoogte te blijven van de beschikbare capaciteit op het net. Op basis hiervan wordt verwacht dat er voor de korte termijn voldoende capaciteit op het net beschikbaar is voor de geplande woningen binnen Winkelsteeg. Daarnaast worden de mogelijkheden onderzocht van netbewust bouwen. Dit is een ontwerpprincipe waarbij gestreefd wordt naar het beperken van de energievraag. Verder worden de mogelijkheden van het wijkbudget onderzocht. Dit is een principe waarbij we vanuit de netbeheerder een bepaalde capaciteit beschikbaar krijgen op het net. De gemeente krijgt daarbij zelf de keuze hoe zij deze capaciteit verdeeld over het programma. Het financieel effect uit zich bij vertraging, vanwege de relatief lage rentestand, met name in extra plankosten. De bemensing van het project kenmerkt zich wel door een relatief grote flexibele schil, waardoor de inzet wel relatief snel afgeschaald kan worden.
• Door de lange looptijd van de grondexploitatie en aanzienlijk investeringsvolume dient er financiering aangetrokken te worden. Doordat het saldo verbeterd is, de rente relatief laag en de huidige financieringsbehoefte door de reeds ontvangen subsidies ingevuld kan worden zijn de rentekosten in de grondexploitatie relatief laag. Wanneer echter deze elementen wijzigen, kunnen de rentekosten fors toenemen. Door cashflow-sturing wordt getracht de financieringsbehoefte niet te ver op te laten lopen, om daarmee de risico’s overzichtelijk te houden.

Totaal risico Winkelsteeg Kanaalzone (planexploitatie € 45,7 mln. en investeringen € 8,2 mln.)   €53,9 mln.

Onderwijshuisvesting

De grondexploitatie Onderwijshuisvesting (G250-G260, F0022-23) bevat een 28-tal deelprojecten verdeeld over het
grondgebied van Nijmegen. Het gaat om locaties waar nieuwe onderwijshuisvesting wordt gerealiseerd of waar (oude) onderwijshuisvesting wordt opgeheven waarna herontwikkeling kan plaatsvinden. Eén en ander conform de afspraken doordecentralisatie onderwijshuisvesting.
Deze beoordeling van de risico's geschiedt op het niveau van de totaalexploitatie, dus niet per deellocatie. In toelichtende zin zal - indien van toepassing - locatieduiding (deelgebied) plaats hebben. Uitgangspunt is de gemeentelijke grondexploitatie Onderwijshuisvesting G0250-260, F0022-23 herziening MPG 2026.

In vergelijking met het risicoprofiel zoals dat is gepresenteerd bij vorig MPG 2025 (€ 1,7 mln) is het totale risico nu lager uitgevallen (€ 1,5 mln.). Dit komt onder meer doordat het vervallen van het risico op lagere grondopbrengsten op herontwikkelingslocatie Berg en Dalseweg 295.

Hieronder worden de belangrijkste risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht op peildatum 1 januari 2026.

Fasering

• Door verschillende factoren is er kans dat grondopbrengsten van de herontwikkelingslocaties later worden ontvangen.

Beheersmaatregelen:

• Heldere beleidsafspraken, marktontwikkelingen volgen, ander programma/herbestemmen als mogelijk en hergebruik/evt. verhuur bestaand vastgoed, tijdig overleg stroomaansluiting.

Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Asbest, NGE en archeologie;
• Plankosten door uitgiftevertraging.

Beheersmaatregelen:

• Tijdig asbestonderzoek, onderzoek archeologie/NGE (incl monitoren Rijksregeling NGE);
• Heldere afspraken plankosten bij uitgiftevertraging.

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Beperkte grondopbrengst toekomstige herontwikkelingslocaties (diverse locaties op korte termijn aan te kopen met beperkte herontwikkelingsmogelijkheden door ligging en/of beleid);
• Lagere grondopbrengsten actieve herontwikkelingslocaties.

Beheersmaatregelen:

• Heronwikkelingsmogelijkheden toekomstige locaties monitoren inclusief tijdig overleg, doorrekening en signalering;
• Heldere beleidsafspraken, marktontwikkelingen volgen, ander programma/herbestemmen als mogelijk en hergebruik/evt. verhuur.

Totaal risico Onderwijshuisvesting   € 1,5 miljoen