Beleid
Het belangrijkste onderdeel in de programma’s van de gemeentelijke planexploitaties is woningbouw.
Doelstelling is om tijdig de juiste woningen op de juiste plaats en in de gewenste categorie ter beschikking te hebben om aan de vraag te voldoen. Om hierin te voorzien zetten we in lijn met de Nijmeegse Woonagenda 2024-2029 ‘Beter benutten en betaalbaar bouwen’ in op 10.000 tot 12.000 woningen van 2024 tot en met 2030. Hiervan zijn circa 2.500 woonruimtes voor studenten. Voor nieuwe woningbouwinitiatieven gelden de volgende uitgangspunten voor de verdeling van prijssegmenten: minimaal 30% sociale huur, minimaal 10% goedkope koop, maximaal 27% middeldure huur en betaalbare koop en maximaal 33% vrije sector huur en/of koop.
Hiermee wordt conform woondeal minimaal twee derde (67%) gerealiseerd in het betaalbare segment en minimaal 30% in de sociale huur gerealiseerd.
Afwijking van deze uitganspunten kan vanuit volkshuisvestelijk perspectief alleen als een initiatief zorgt voor:
1. een betere mix en menging in de wijk of buurt mits het stedelijke woningbouwprogramma voorziet in minimaal twee derde betaalbare woningen; of
2. vergroting van betaalbaarheidscategorieën of de huisvestingsmogelijkheden van aandachtsgroepen waarvoor nog onvoldoende plannen zijn; of
3. verbetering van (verouderde) bestaande bebouwing en invulling van andere maatschappelijke opgaves; of
4. invulling van de woningbouwopgave ná 2030, passend binnen de kaders van de omgevingsvisie.
Bij de actualisatie van de omgevingsvisie gaan we uit van toevoeging van 5.000 tot 10.000 woningen van 2031 tot 2040.
In deze paragraaf een korte toelichting op de trends en de ontwikkelingen van de woningbouw in Nijmegen in zijn algemeenheid. Specifieke informatie per project is terug te vinden verderop bij het onderdeel ‘grondexploitatie’.
Trends en ontwikkelingen in 2025
Afgelopen jaar zijn de woningprijzen na een daling in 2023 verder gestegen. In het vierde kwartaal van 2025 was de gemiddelde verkoopprijs € 503.000. De prijs per m2 lag 6% hoger dan in het laatste kwartaal van 2024. Ook het aantal woningverkopen lag in elk kwartaal hoger dan in het jaar ervoor. In het vierde kwartaal waren er 729 verkopen, 21% meer dan het laatste kwartaal van 2024. (bron: Dynamis/St Makelaars). ING Research verwacht in Nederland een verdere stijging van het aantal woningverkopen in 2026 en een huizenprijsstijging van zo'n 3,5%.
Oplevering aantal nieuwbouwwoningen
In 2025 zijn in totaal 872 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Dat is minder dan vorig jaar, maar meer dan in de planning van de Woondeal 2.0 is opgenomen. Inclusief de toevoegingen in de bestaande bouw gaat het om 1.039 woningen (Bron: CBS ). In onderstaande grafiek zijn ook de getallen van opgeleverde nieuwbouw vanaf 2022 weergegeven.
Woonbehoefte en plancapaciteit
In 2025 is woonbehoefteonderzoek uitgevoerd en is de Woondeal 2.0 regio Arnhem Nijmegen geactualiseerd. Hierin is afgesproken om in Nijmegen in de periode van 2025 tot en met 2034 ruim 13.000 woningen toe te voegen.
Het woonbehoefteonderzoek toont aan dat, ondanks veel woningtoevoegingen, het woningtekort in het Rijk van Nijmegen verder is opgelopen naar 6,8%. Dit is vergelijkbaar met regio's Amsterdam, Utrecht en Den Haag. Meer dan twee derde deel van de behoefte bestaat uit betaalbare woningen (sociale en middeldure huur, goedkope en betaalbare koopwoningen). Na 2035 vlakt de groei af, maar fluctueren de prognoses.
We blijven ons inzetten om de plancapaciteit op minimaal 130% van de woonbehoefte te houden (niet alle plannen vinden doorgang, daarom wordt de plancapaciteit hoger gehouden dan de woonbehoefte). Op dit moment is er een plancapaciteit van ruim 19.000 woningen voor de periode 2026-2040, waarvan voor bijna 10.000 woningen zogenaamde ‘harde plannen’. In de totale plancapaciteit is circa 68% betaalbaar. Voor sociale en middeldure huur hebben we voldoende plancapaciteit. Om te voorzien in de behoefte dienen we meer goedkope koopwoningen te plannen. Voor studentenhuisvesting zien we weer meer initiatieven vanuit de markt.
De komende jaren worden veel woningen in de Waalsprong gebouwd (conform de vastgestelde planexploitatie) en zal de realisatie van woningen in de nationaal grootschalige woningbouwgebieden Stationsgebied (Stationsdistrict, Waalfront en Binnenstad) en Kanaalzone Zuid steeds verder op gang komen. Ook in andere delen van de stad worden diverse woningbouwprojecten gerealiseerd. Meer specifieke informatie is te vinden in de betreffende MPG-bladen.
Ter versnelling van de woningbouw in deze grootschalige gebieden heeft het Rijk in 2025 en eerder besloten over bijdragen vanuit het Mobiliteitsfonds, Gebiedsbudget, woningbouwimpulsgelden en middelen voor flexwoningen.
Uitgiftes
Onderstaande uitgiftes hebben alleen betrekking op de projecten waarbij de gemeente grond uitgeeft. Daarnaast zijn afgelopen jaar ook verschillende anterieure overeenkomsten vastgesteld (zie daarvoor de aparte MPG-bladen per project). De gemeente heeft daarbij een faciliterende rol en geeft geen grond uit, maar maakt met bestemmingsplannen wel nieuwbouw mogelijk. Deze zijn t.z.t terug te zien in de opgeleverde woningen.
2025
De verwachting voor 2025 was dat de uitgifte op 1.297 kavels voor woningbouw zou uitkomen. Uiteindelijk is de uitgifte iets lager uitgekomen, op 1.047 kavels. Dit komt onder andere doordat een deel van de uitgifte in Winkelsteeg eerst voorzien was eind 2025, terwijl dat begin 2026 zal plaatsvinden. Dit als gevolg van langere doorlooptijden in vergunningverlening. Ook de uitgifte in de bestaande stad is vertraagd. Bij de Waalsprong en het Waalfront zijn juist meer kavels uitgegeven dan verwacht.
In onderstaande tabellen is de historische uitgifte en de toekomstige te verwachte uitgifte zichtbaar gemaakt.
Bij het onderdeel ‘grondexploitaties’ wordt per project de stand van zaken en de ontwikkeling van het afgelopen jaar concreet toegelicht.
Figuur: Historische uitgifte 2022-2025
2026 en verder
De verwachting is dat het komend jaar vooral de Waalsprong, Winkelsteeg en projecten in de bestaande stad een grote rol speelt bij de gronduitgifte. Vanaf 2027 gaan echter ook de uitgiftes in het Stationsdistrict een rol spelen. In het Waalfront zijn in 2025 de laatste gronden uitegegeven. De geprognosticeerde uitgifte voor de komende jaren ziet er als volgt uit.
Figuur: geprognosticeerde uitgifte 2026-2029
Risico's bij deze prognoses
Ten aanzien van deze prognoses geldt wel een aantal nadrukkelijke risico’s die ertoe kunnen leiden dat de daadwerkelijke uitgifte uiteindelijk lager uitvalt. Voor wat betreft de bestaande stad geldt dat het veelal over inbreidingslocaties gaat. De ontwikkeling van die locaties kost meer tijd en er is meer afstemming met de omgeving nodig. Participatie kost tijd en brengt niet de zekerheid met zich mee dat een gang naar de Raad van State niet nodig is. Dat kan tot vertragingen bij de uitgifte leiden. Dit geldt overigens niet alleen voor de bestaande stad maar ook ontwikkelingen in andere gebieden (bijvoorbeeld de Waalsprong).
Maar meer nog is de de regelgeving rondom stikstof en netcongestie een groot risico. Voor beide geldt dat er geen duidelijkheid is hoe de ontwikkelingen op die terreinen zijn. Dit kan tot vertraging in de uitvoering leiden maar ook tot voorzichtigheid bij partijen bij het aangaan van een overeenkomst. Voor beide dossiers geldt dat de gemeente verkent hoe we hier zo goed mogelijk mee kunnen omgaan.
En net als vorige jaren geldt in zijn algemeenheid dat zowel bij ontwikkelende partijen maar ook bij de gemeente de beschikbare (ambtelijke) capaciteit een zorgpunt is.
Conclusies ten aanzien van de uitgifte:
- Bij de uitgiftes voor de komende jaren geldt dat de Waalsprong daarvoor nog steeds een belangrijk leverancier is. Winkelsteeg en het Stationsdistrict gaan daarnaast een steeds grotere rol spelen. Een aantal bestemmingsplannen is onherroepelijk geworden die woningbouw mogelijk maken.
- Daarnaast dragen faciliterende ontwikkelingen bij aan nieuw opgeleverde woninge n. Dit is echter pas een paar jaar na het vaststellen van een overeenkomst zichtbaar.
- Realiteit is dat de dat de marktontwikkelingen onzeker blijven, regelgeving nog in beweging is (bijvoorbeeld stikstof), vertraging ontstaat als plannen naar de Raad van State gaan, vertraging ontstaat in de vergunningverlening, beschikbaarheid van (ambtelijke) capaciteit en het leveren van stroom (netcongestie) een probleem is waardoor er risico’s op vertraging blijven de komende jaren. Vooral netcongestie is een groot zorgpunt.