Winkelsteeg Kanaalzone

G400-G499 Winkelsteeg Kanaalzone

1. Kerninformatie

In de omgevingsvisie 2040 “Nijmegen-stad in beweging” is besloten om Winkelsteeg te transformeren naar een nieuw werk-woon- en verblijfsgebied. In het ambitiedocument Kanaalzone-Zuid is de overkoepelende visie geschetst voor dit gebied waaronder Winkelsteeg. In de Ontwikkelvisie Winkelsteeg is de beoogde transformatie nader uitgewerkt. Deze gebiedsexploitatie (bestaande uit een Grondexploitatie, Investeringen en Faciliterend grondbeleid) maakt de transformatie van Winkelsteeg mogelijk binnen de door de raad bepaalde ontwikkelingsdoelen, ontwikkelingsprincipes en ruimtelijk raamwerk Winkelsteeg 2035.

Met deze Gebiedsontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan:

• een duurzame economische groei en toevoeging van werkgelegenheid;
• het realiseren van een divers(er) woonmilieu in de Kanaalzone-Zuid;
• aan het beter verbinden van de oostelijke en westelijke kanaaloever, en het verkleinen van de gevoelde/beleefde afstand tussen stadsdelen aan weerzijden.

In totaal wordt er met de ontwikkeling gestreefd naar de realisatie van meer dan 6.000 woningen en 300.000 m² bvo aan bedrijvigheid en (maatschappelijke) voorzieningen. Een substantieel deel van dit programma wordt gerealiseerd met de gemeentelijke grondexploitatie, die in dit MPG is opgenomen. Het overige deel van het programma kan door middel van initiatieven van derden (faciliterend grondbeleid) tot ontwikkeling komen, waaronder de ontwikkeling van de voormalig Lincoln-Smitweld locatie waarvoor een anterieure overeenkomst is gesloten.
In dit MPG wordt gerapporteerd in de vorm van een ‘gebiedsexploitatie’. Een integrale en grootschalige ontwikkeling als Winkelsteeg bestaat als gevolg van BBV-regelgeving uit drie financiële onderdelen:

• Grondexploitatie: De gemeentelijke ontwikkeling, waarbij de gemeente haar gronden of te verwerven gronden tot ontwikkeling brengt;
• Investeringen: Investeringen in (bovenwijkse) publieke ingrepen die niet (volledig) in een grondexploitatie mogen worden opgenomen;
• Faciliterend grondbeleid: De investeringen / kosten die de gemeente maakt ten behoeve van een ontwikkeling van een derde en de vergoeding die deze derde hiervoor betaald.

Grondexploitatie vastgesteld:   Oorspronkelijk vastgesteld 24 november 2021; resultaat € 0.

Raadsbesluit afgelopen jaar:    'Financiering en toerekening gemeentelijke watertaken Winkelsteeg' 17 december 2025.

Afsluiting grondexploitatie:   31 december 2042

2. Projectgegevens

In onderstaande tabel is een specificatie weergegeven van het te realiseren vastgoedprogramma zoals dit in de gemeentelijke grondexploitatie is opgenomen. Het woningbouwprogramma is ten opzichte van het MPG 2025 toegenomen met 295 woningen. Dit is het gevolg van de uitkomst van twee tenders en uitontwikkeling van plannen, waarbij meer (relatief) kleinere en betaalbare woningen worden gerealiseerd. Het niet-woningbouwprogramma is marginaal (3.159 m2 bvo) afgenomen. Hierbij moet worden opgemerkt dat in het programma is uitgegaan van het minimale programma opgenomen in de overeenkomsten en daarmee de totale omvang van het programma binnen deze contracten nog kan toenemen.

In onderstaande tabel is een specificatie weergegeven van het te realiseren vastgoedprogramma van de gebiedsexploitatie, waarbij naast het programma van de gemeentelijke grondexploitatie ook het mogelijke programma uit de gesloten anterieure overeenkomsten is weergegeven. Op dit moment betreft dit alleen de anterieure overeenkomst met Borghese-Amvest t.a.v. de ontwikkeling van het voormalig Lincoln-Smitweld terrein in deelgebied 2 Kanaalknoop. Hierin zijn ten opzichte van vorig jaar geen wijzigingen doorgevoerd.

De komende jaren worden naar verwachting voor andere locaties ook anterieure overeenkomsten met te realiseren vastgoedprogramma gesloten.

3. Ontwikkelingen laatste jaar

Algemeen
Bestemmingsplannen:

• In 2024 is beroep ingesteld tegen het bestemmingsplan Stationsomgeving Goffert. Dit heeft geleid tot een herstelbesluit door de raad vastgesteld in januari 2025. Dit heeft geleid tot een onherroepelijk bestemmingsplan.
• In 2023 is het bestemmingsplan Kanaalknoop-Noord door de raad vastgesteld. Hier is vervolgens door twee partijen beroep tegen ingesteld, wat begin 2025 door de Raad van State ongegrond is verklaard. Daarmee is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden.

Verplaatsing hindergevende activiteiten: Om woningbouw in een groot deel van Winkelsteeg daadwerkelijk mogelijk te maken, dient een deel van de (transport)activiteiten van een bedrijf gestaakt te worden. Met dit bedrijf zijn gesprekken gevoerd en deze hebben in 2025 geleid tot het sluiten van een vaststellingsovereenkomst. Deze afspraken zijn verwerkt in de voorliggende MPG 2026.

Netcongestie :  Als gevolg van netcongestie is er naar verwachting voorlopig geen netwerkcapaciteit voor het aansluiten van bedrijvigheid (3 x 80A) of andere niet-woningbouw functies. Dit betekent dat op basis van de huidige stand van zaken er naar verwachting tot 2030 geen solitaire ontwikkelingen voor bedrijvigheid of andere niet-woningbouw functies mogelijk is. Voor het nieuw te realiseren Sportcentrum is wel al een aansluiting beschikbaar. Vooralsnog is de verwachting dat voor de ontwikkeling van woningbouw voldoende aansluitcapaciteit beschikbaar is, waarbij we met Liander ook werken aan netbewuste nieuwbouw concepten.

Grondexploitatie
Raadsbesluit 'Financiering en toerekening gemeentelijke watertaken Winkelsteeg' : In december 2025 heeft de raad conform besloten om voor de Gebiedsontwikkeling Winkelsteeg-Kanaalzone dezelfde systematiek van financiering en toerekening van de gemeentelijke watertaken te hanteren als voor nieuwe grondexploitaties (in lijn met het raadsbesluit van 18 december 2024). Dit besluit is reeds verwerkt in de stadsbegroting 2026 door € 10,5 mln. in mindering te brengen bij de investeringen, en in de gebiedsexploitatie MPG 2026 nu ook verwerkt door dezelfde € 10,5 mln. aan kosten op te nemen in grondexploitatie.

Tenders gronduitgifte: In 2024 zijn twee grote tenders gestart met zogenaamde ‘concurrentiegerichte dialogen’. Met deze aanbestedingsvorm is de gemeente actief met de markt in gesprek om tot een voor de gemeente en de markt meest passende uitvraag en inschrijving te komen. Eén tender betreft een groot deel van de ontwikkeling rondom station Goffert en beslaat circa 600 woningen, short-stay appartementen, commerciële functies en een parkeergarage. De andere tender betreft het noordelijk deel van Kanaalknoop-Zuid en bestaat uit maximaal 650 woningen en minimaal 8.000 m² bvo commerciële functies. In 2025 zijn deze tenders afgerond en zijn afspraken bekrachtigd in de gesloten koopovereenkomsten. De uitkomsten van deze tenders zijn verwerkt in de grondexploitatie MPG 2026.

Overige gronduitgifte:

• Met de vier woningcorporaties zijn in 2025 de plannen verder uitgewerkt voor de realisatie van circa 340 sociale huurwoningen ten zuiden van station Goffert. In 2025 zijn met twee woningcorporaties koopovereenkomsten gesloten. Hiermee zijn 137 sociale woningen gecontracteerd. In 2026 wordt gestart met de bouw van deze woningen. Komend jaar sluiten we naar verwachting met de twee andere woningbouwcorporaties een koopovereenkomst.
• De gemeente heeft de gesprekken met een partij over verkoop van grond in Kanaalknoop-Zuid ten behoeve van een grootschalig woon-zorg concept met goed gevolg kunnen afronden en de gemaakte afspraken vastgelegd in een koopovereenkomst. Begin 2026 wordt gestart met de bouw.

Bouwrijp maken: In 2025  is in Kanaalknoop, Stationsomgeving Goffert en op de locatie voor het nieuwe zwembad-sporthal bouwrijp gemaakt. Dit maakt het mogelijk dat er in 2026 gestart kan worden met de realisatie van het zwembad-sporthal, en met woningen in de Stationsomgeving Goffert en de Kanaalknoop.

Investeringen
Start infrastructurele werkzaamheden: In 2024 is gestart met de grootschalige infrastructurele aanpassingen binnen Winkelsteeg. In 2025 zijn het Nelson Mandelaplein en de Neerbosscheweg verder aangepast, zijn de rijbanen van de Graafseweg samengevoegd en is een gedeelte van de Nieuwe Dukenburgseweg gerealiseerd. In 2025 zijn tevens een viertal onderdoorgangen voor langzaam verkeer gerealiseerd. In 2026 wordt het OV-plein gerealiseerd en worden de Nieuwe Dukenburgseweg, de Boekweitweg en de vier onderdoorgangen opgeleverd.

Subsidies: Nijmegen ontvangt als gedeeltelijke dekking van haar bovenplanse investeringen subsidies via verschillende Rijksregelingen. In 2025 is een wijzigingsverzoek voor het gebiedsbudget goedgekeurd, waarmee deze middelen nog steeds beschikbaar zijn voor Winkelsteeg. Ook is de “WoMo (Woningbouw en Mobiliteit)-aanvraag” voor Kanaalzone Zuid goedgekeurd. Deze aanvraag heeft geleid tot een beschikking gebiedsbudget Woningbouw en Mobiliteit en tot een toezegging voor een beschikking SPUK Woningbouw en Mobiliteit. In 2026 zal afstemming met het Rijk plaatsvinden over op welke wijze dit ingezet kan worden. Mogelijk dat dit in 2026 nog tot extra dekking leidt binnen de gebiedsexploitatie Winkelsteeg.

Faciliterend grondbeleid
Anterieure overeenkomst Kanaalknoop Noord: Eind 2023 heeft de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten met Borghese-Amvest als eigenaren van de voormalig Lincoln Smitweld-locatie. Daarmee is voor hen de mogelijkheid ontstaan om circa 2.400 woningen en circa 30.000 m² niet-woningbouw functies te realiseren. De partijen werken op dit moment de plannen verder uit en er worden voorbereidende activiteiten uitgevoerd waarna dit mogelijk in 2026 zal leiden tot de eerste omgevingsvergunningen en mogelijk start bouw.

Overige faciliterende ontwikkelingen: Op dit moment worden met een aantal partijen verkennende gesprekken gevoerd om te komen tot anterieure overeenkomsten.

Klimaat en biodiversiteit
In lijn met ambities van de Ontwikkelvisie Winkelsteeg ontwikkelen we Winkelsteeg klimaatbestendig en biodivers. Het afgelopen jaar zijn er voor de deelgebieden Stationsomgeving Goffert en Kanaalknoop Zuid waterhuishoudkundige plannen opgesteld. In deze plannen wordt een peilenplan en ruimtes voor de berging van hemelwater uitgewerkt en vastgelegd. Dit heeft tot doel dat er geen wateroverlast kan ontstaan bij piekbuien en dat in de zomer het beschikbare hemelwater wordt vastgehouden. De eerste omgevingsvergunningen voor gebouwen die passen binnen deze plannen zijn verleend.

Daarnaast is bij het opstellen van de inrichtingsplannen voor deelgebieden Stationsomgeving Goffert en Kanaalknoop Zuid een verdere uitwerking gemaakt van de invulling van het groen. Hierbij is gekozen voor grotendeels inheemse soorten en een afwisseling tussen kruiden/gras, planten, heesters en bomen. Inmiddels wordt er als onderdeel van de groenstructuur nieuw groen aangeplant en worden faunapassages gerealiseerd.

In het ontwerp is verder rekening gehouden met voedsel, verblijfplaatsen en verbindingen voor de dieren binnen het gebied en de aansluiting van het groen op de hoofdstructuur. De structuren en soortkeuzes dragen bij aan de versterking van de stadsbiodiversiteit in en rond Winkelsteeg. Voor het groenblauwe raamwerk is ter hoogte van de Hulzenseweg en Tarweweg een start gemaakt met het maken van een ontwerp voor de verbinding tussen het Goffertpark en Park Winkelsteeg.
Verder is er in 2025 een groot insectenhotel geplaatst in park Winkelsteeg.

Participatie en afstemming stakeholders
Ook in 2025 is met de omgeving gecommuniceerd en geparticipeerd. Zo zijn bijvoorbeeld door middel van nieuwsbrieven, gesprekken, informatie op de website en informatieve bijeenkomsten voor bedrijven, omwonenden en overige belangstellende(n) op meerdere manieren informatie over de ontwikkeling gedeeld. Ook is er met diverse stakeholders en belangenorganisaties (onder andere IVN, Zelfregiecentrum Nijmegen en de fietsersbond) in het gebied één-op-één afstemming geweest.

Er zijn diverse bijeenkomsten over de hoofdinfrastructuur gehouden. In april 2025 is er een participatiebijeenkomst geweest die ging over de groenstrook van de fietsstraat die naast het Bastion hotel en appartementencomplex komt, dit op de plek van de oude Neerbosscheweg. Vervolgens is hiervoor een ontwerp gemaakt. De realisatie volgt in 2026. Tevens is de gemeente in gesprek met omwonenden om de veiligheid van fietspad Heideparkseweg te verbeteren.

In mei 2025 organiseerden we de Dag van Winkelsteeg een groot opgezet informatiemoment voor bedrijven, omwonenden, toekomstige bewoners en overige belangstellenden. Er is informatie opgehaald bij ruim 400 bezoekers. De dag werd georganiseerd op de Noviotech Campus en de ontwikkelende partners in het gebied waren aanwezig om de plannen te delen. Ook over relevante thema’s als groen, mobiliteit, ontmoeten en archeologie werd informatie gedeeld en opgehaald. De reacties van de aanwezigen waren zo enthousiast dat is besloten om in 2026 een tweede editie te organiseren. Verder is de “Gluren bij Winkelsteeg”-toren ingezet voor diverse activiteiten om geïnteresseerde n ter plaatse te informeren over de Gebiedsontwikkeling. Tot slot waren we, samen met ontwikkelende partijen in Winkelsteeg, in oktober aanwezig bij het WoonEvent voor het geven van informatie en het ophalen van reacties bij de brede doelgroep van bezoekers en met name woningzoekenden.

Communicatie
Er zijn in 2025 elf nieuwsbrieven uitgegeven met actuele informatie over de Gebiedsontwikkeling en terugkoppelingen van bijeenkomsten. Op dit moment kent de nieuwsbrief Winkelsteeg circa 3.000 abonnees, een verdubbeling ten opzichte van vorig jaar. Mede door de aandacht die we besteden aan social media stijgt dit aantal nog steeds. Ook is er informatie over de ontwikkeling te vinden op mijnwijkplan, de gemeentelijke website en de website van Winkelsteeg. Deze website in de nieuwe huisstijl van Winkelsteeg kende het afgelopen jaar gemiddeld ruim 4.000 bezoekers per maand met een piek in mei van ruim 7.500 bezoekers.

Ook is er een actieve en informerende BouwApp (Heijmans - Winkelsteeg hoofdinfrastructuur Nijmegen) met ca. 10.000 volgers, waar specifieke informatie te vinden is over het infraproject en waarop bouwactiviteiten worden aangekondigd. Dit is met name gericht op proactief communiceren van omleidingen en mogelijke hinder. Om specifieke adressen (bijvoorbeeld van direct aanwonenden) nog directer te kunnen informeren over impactvolle werkzaamheden, worden huis aan huis brieven gestuurd.

Met de komst van visuele aandacht in het gebied met behulp van gebied signing, bouwhekdoeken en informatieborden bij projecten kleurde het gebied steeds meer Winkelsteeg.

Branding en placemaking
Met initiatieven voor tijdelijke invulling is de branding van het gebied in 2025 verder zichtbaar gemaakt:

• Rondom Park Winkelsteeg is de aanbesteding van de voormalige kleedkamers S.V. Hatert en de oude boerderij Voor Anker gegund en afgerond.
  • De voormalige kleedkamers zijn volledig verbouwd en er zijn inmiddels zeven initiatieven gehuisvest.
  • Voor Anker is gegund aan stichting Elyssio die, na het verkrijgen van de omgevingsvergunning en verbouwing, zal starten met een cultureel podium.
• Als onderdeel van de tender Kanaalknoop Zuid is het gebruik van de voormalige kantine van SV Hatert gegund aan de betreffende ontwikkelaar (DUUX) om ter ondersteuning van de ontwikkeling van deze locatie activiteiten te gaan organiseren.
• Rondom de Nieuwe Dukenburgseweg worden circa zeven atelier containers geplaatst als kleine culturele broedplaats. Daarnaast wordt aangestuurd op een “grotere” culturele broedplaats in het gebied.

Bereikbaarheid en overlast
In 2025 zijn de rijbanen van de Graafseweg samengevoegd, zijn het Nelson Mandelaplein en Neerbosscheweg definitief heringericht, zijn een tweetal onderdoorgangen “ingereden” en is een deel van de Nieuwe Dukenburgseweg heringericht. De werkzaamheden hebben de nodige impact gehad op het verkeer (zowel gemotoriseerd alsmede langzaam verkeer), beperkte beschikbare rijbanen en (nachtelijke) wegafsluitingen. De overlast is tijdens de afsluitingen en de periode van omzetting vooral merkbaar voor de doorstroming van doorgaand- en bestemmingsverkeer. Er is blijvende aandacht voor communicatie over de werkzaamheden. Tevens is de bereikbaarheid van bedrijven aan de Nieuwe Dukenburgseweg gegarandeerd door aandacht voor fasering en omleidingsroutes.

De werkzaamheden zijn zo optimaal en efficiënt mogelijk gepland en uitgevoerd om overlast zo veel mogelijk te beperken. Daarbij is o.a. de keuze gemaakt dat de belemmerende maatregelen worden uitgevoerd in de avonden en de weekenden om de overlast zo beperkt mogelijk te houden.

De vier te realiseren onderdoorgangen voor langzaam verkeer worden op afgeschermde bouwterreinen gemaakt, die vrij liggen van het verkeer. Hierdoor ervaart het verkeer hiervan geen hinder. De twee onderdoorgangen onder de Nieuwe Dukenburgseweg zijn in 2025 ingereden, waarbij de weg was afgesloten. Voor het inrijden van één van de onderdoorgangen was een tribune georganiseerd voor omwonenden en geïnteresseerden. De onderdoorgang voor langzaam verkeer onder de Graafsweweg wordt gebouwd dichtbij woongebouwen. De bewoners kunnen daardoor overlast ervaren. Daarom werkt het projectteam nauw samen met gebouwbeheerders, -eigenaren en betreffende VvE om de direct aanwonenden te voorzien van informatie en de overlast te beperken waar mogelijk.

De ruimte in Winkelsteeg is beperkt en er gaat veel gebouwd worden in korte tijd, dat maakt dat planningen en activiteiten goed op elkaar afgestemd moeten worden. Om dit alles goed te regisseren en af te stemmen, zijn er diverse (interne en externe) overleggen. Daarbij zijn diverse disciplines met kennis van de uitvoering betrokken.

4. Financiën

Gebiedsexploitatie

In onderstaande tabel is de samenvatting van de gebiedsexploitatie Winkelsteeg conform het MPG 2026 weergegeven. Tevens is ter vergelijk de samenvatting van de gebiedsexploitatie uit het MPG 2025 weergegeven.

Uit bovenstaande tabellen komt naar voren dat het saldo van de grondexploitatie is verslechterd doordat de totale kosten meer zijn gestegen dan de totale opbrengsten. De toename van de kosten wordt grotendeels veroorzaakt door de uitwerking van het raadsbesluit ”Financiering en toerekening van de gemeentelijke watertaken Winkelsteeg” waardoor in de grondexploitatie €10,5 mln. aan kosten is toegevoegd. Hierdoor zijn ook de civiele kosten toegenomen. Tevens zijn de civiele kosten, waaronder Archeologie, toegenomen als gevolg van het actualiseren van de civiele ramingen en nadere uitwerking van de ontwerpen. Daarnaast zijn de taxaties van nog te verwerven gronden/gebouwen geactualiseerd waardoor de verwervingskosten-schadeloosstellingen zijn gestegen. Ook zijn er extra plankosten opgenomen om de benodigde voorbereidings- en begeleidingskosten voor de totale Gebiedsontwikkeling Winkelsteeg de komende jaren te kunnen dekken. De totale opbrengsten zijn toegenomen doordat de in 2025 gesloten koopovereenkomsten en daarmee de vastgelegde grondprijsafspraken zijn verwerkt. Daarnaast is er sprake van lagere rentekosten als gevolg van een lagere rente en is er een subsidie voor verwerving ingerekend.

Voor de investeringen geldt dat er sprake is van een verbetering van het resultaat van €10,5 mln. als gevolg van het eerder genoemde raadsbesluit 'Financiering en toerekening gemeentelijke watertaken Winkelsteeg'.
Ook zijn de rijksbijdragen voor het gebiedsbudget en de WBI-casus geactualiseerd en is rekening gehouden met een mogelijke correctie op de subsidie, dit alles met een neutraal effect.

Daarnaast geldt voor het onderdeel Faciliterend grondbeleid dat er geen wijzigingen zijn.
In onderstaande paragrafen wordt verder ingegaan op de verschillende onderdelen.

Grondexploitatie

In onderstaande tabel is de grondexploitatie  MPG 2026 weergegeven, naast de grondexploitatie MPG 2025.

Prognose eindresultaat per 01-01-2025      €   1.500.000,- nadelig (netto contante waarde)
Prognose eindresultaat per 01-01-2026      €   11.800.000,- nadelig (netto contante waarde)

Toelichting op boekwaarde 2025 (periode 1-1-2025 t/m 31-12-2025)
In 2025 heeft de eerste betaling van een te verwerven perceel plaatsgevonden van ca. € 1,5 mln. en zijn voor € 2,0 mln. aan gemeentelijke gronden ingebracht in de grondexploitatie. Het gaat daarbij om de locatie De Hulsen en de voormalige Jan Massinkhal. Daarnaast is er in 2025 voor ca. € 0,5 mln. aan sloop- en milieukosten gemaakt voor o.a. de Jan Massinkhal. De totale kosten voor Archeologie en NGE-onderzoeken bedragen ca. € 0,8 mln. Deze zijn voornamelijk gemaakt in de Kanaalknoop Zuid. Daarnaast zijn er diverse bouw- en woonrijp maak werkzaamheden uitgevoerd in met name Kanaalknoop Zuid. De totaal gemaakte kosten voor civiele werkzaamheden en tijdelijk beheer bedragen ca. € 2,1 mln. In 2025 is in totaal voor ca. € 2,9 mln. aan plankosten gemaakt. Dit zijn zowel gemeentelijke kosten als plan- en begeleidingskosten.

Toelichting op verschillen projectkosten

• De verwachte verwervings- en schadeloosstellingskosten voor de grondexploitatie zijn toegenomen. Dit komt door actualisatie van deze kosten, nieuwe taxaties van basis van meest recente informatie over deze objecten en de verwerking van het addendum koopovereenkomst ISN in de Stationsomgeving Goffert.
• De civiele kosten zijn met name toegenomen doordat de kosten voor aanleg van riolering onderdeel zijn van de grondexploitatie conform het hierboven genoemde raadsbesluit. Daarnaast zijn de civiele kosten gestegen als gevolg van het actualiseren van de civiele ramingen Stationsgebied en Kanaalknoop Zuid. Tevens zijn de kosten voor archeologie toegenomen als gevolg van de bijzondere vondsten in het ontwikkelgebied.
• De plankosten zijn gestegen. Enerzijds doordat er meer gemeentelijke kosten worden doorbelast (overhead en beleidskosten), maar tevens doordat de plan- en begeleidingskostenkosten als gevolg van de complexiteit van de ontwikkeling in de praktijk hoger zijn dan geraamd.
• De rentekosten zijn lager als gevolg van een gunstigere renteprognose ten opzichte van vorig jaar. Daar staat tegenover dat de kostenstijging meer is gestegen als gevolg van een toename van nog uit te voeren kosten.

Toelichting op verschillen projectopbrengsten

• De verwachte grondopbrengsten zijn aanmerkelijk hoger. Dit komt doordat de totale grondprijs van de gecontracteerde gronden hoger ligt dan in de grondexploitatie was opgenomen.
• De opbrengstenstijging is gedaald, er zijn met de gecontracteerde woningen vaste prijsafspraken gemaakt en daardoor zijn minder toekomstig te realiseren grondopbrengsten aan deze prijsstijging onderhevig. Rijkssubsidie is geactualiseerd met een bijdrage voor verwerving.

Per saldo verslechtert het resultaat met circa € 10,3 mln. t.o.v. het MPG 2025 op netto contant waarde.

Investeringen
In onderstaande tabel zijn de Investeringen MPG 2026 weergegeven, naast de Investeringen MPG 2025.

Toelichting op verschillen:

• De activering van de rioolkosten voor € 10,5 mln. is conform het hierboven genoemde raadsbesluit komen te vervallen.
• De (overige)verwachte investeringen (projectkosten) zijn ten opzichte van het MPG 2025  gelijk gebleven.
• Ook zijn de rijksbijdragen voor het gebiedsbudget en de WBI-casus geactualiseerd en is rekening gehouden met een mogelijke correctie op de subsidie. De opbrengsten (dekking) zijn hiermee per saldo gelijk gebleven.

Faciliterende ontwikkelingen

In onderstaande tabel zijn de Faciliterende ontwikkelingen MPG 2026 weergegeven, naast de Faciliterende ontwikkelingen MPG 2025.

Met het sluiten van de anterieure overeenkomst met Borghese Amvest is een anterieure bijdrage van in totaal € 8,0 mln. gemoeid. Deze bijdrage is deels ter dekking van door de gemeente te maken plankosten, zoals wijziging van het bestemmingsplan, maar ook het toetsproces voor de nog te realiseren plannen. Daarnaast is er sprake van een bijdrage van € 6,5 mln. voor de bovenplanse investeringen.

5. Risico(beheersing)

De risico’s die samenhangen met de herziene gebiedsexploitatie zijn geactualiseerd. Het totale risicoprofiel voor de grondexploitatie Winkelsteeg bedraagt € 41,7 mln. (netto contant, 1-1-2026) bij het voorgeschreven zekerheidspercentage van 80%. Daarnaast kennen de Investeringen Winkelsteeg een risicoprofiel van € 8,2 mln. (eindwaarde, 31-12-2032). Om een totaaltelling te kunnen maken, is het risicoprofiel van de investeringen omgerekend naar een netto contante waarde (€ 7,1 mln.). In totaal is daarmee het risicoprofiel van Winkelsteeg € 48,8 mln. (netto contant, 1-1-2026).

Risico’s grondexploitatie
Het risicoprofiel van de grondexploitatie Winkelsteeg is met circa € 3,9 mln. gedaald van € 45,6 mln. (MPG 2025) naar € 41,1 mln. (netto contant, 1-1-2026). Deze daling is een combinatie van een aantal factoren:

• Het risico op lagere grondopbrengsten is kleiner doordat ca. de helft van de te verkopen gronden in 2025 is gecontracteerd;
• Doordat er in de grondexploitatie extra plan- en begeleidingskosten zijn opgenomen, is het risico op extra benodigde plan- en begeleidingskosten kleiner;
• Het risico op hogere verwervingskosten is groter geworden omdat  op basis van informatie die niet bij de vooraf gemaakte taxatie beschikbaar was, de verwervingskosten hoger kunnen uitvallen. Dit geldt mogelijk ook in het geval van schadeloosstellingen;
• De problematiek rondom netcongestie zorgt eveneens voor een verhoogd risico. Het risico bestaat uit vertraging of stilstand in de ontwikkeling, wat leidt tot extra plankosten en mogelijk derving van grondwaarde.

In onderstaande grafiek als uitkomst van de Monte Carlo-analyse is het risicoprofiel weergegeven.

De grootste risico’s in de grondexploitatie zijn:

1. Lagere grondopbrengsten woningbouw a.g.v. tegenvallende aantrekkingskracht Winkelsteeg;
2. Hogere verwervingskosten doordat de verwervingswaarde c.q. schadeloosstelling hoger uit valt dan de getaxeerde waarde;
3. Vertraging (o.a. door netcongestie) wat leidt tot extra plankosten;
4. Financieringskosten (rente).

Beheersmaatregelen:
Ad 1 Gebiedsmarketing, het regelmatig doen van markttoetsen en –consultaties moet er voor zorgen dat de juiste product-marktcombinaties worden gerealiseerd, die passen bij de verwachte grondopbrengsten. Daarnaast moet een grote kwalitatieve impuls in het gebied er voor zorgen, dat er een woonomgeving gecreëerd wordt die aantrekkelijk is voor potentiële bewoners. Na de eerste tenders / gronduitgifte wordt beter duidelijk in hoeverre het verwachte prijsniveau in de planexploitatie ook daadwerkelijk realiseerbaar is. Mocht dit afwijken, dient op dat moment mogelijk bijgestuurd te worden in de planvorming.
Ad 2 Het is moeilijk om hogere verwervingswaarden te beheersen. Een beheersmaatregel is daarom ook lastig te benoemen. Afhankelijk van de uiteindelijke hoogte van een te verwerven perceel/pand c.q. te betalen schadeloosstelling, kan er altijd voor worden gekozen om af te zien van de verwerving.
Ad 3 Tot op heden is de gebiedsontwikkeling Winkelsteeg voortvarend geweest. Vertraging kan door meerdere oorzaken optreden, waaronder bijvoorbeeld de marktontwikkeling. Op dit moment is netcongestie een belangrijke mogelijke veroorzaker van vertraging. Er worden regelmatig gesprekken gevoerd met de netbeheerder om op de hoogte te blijven van de beschikbare capaciteit op het net. Op basis hiervan wordt verwacht dat er voor de korte termijn voldoende capaciteit op het net beschikbaar is voor de geplande woningen binnen Winkelsteeg. Daarnaast worden de mogelijkheden onderzocht van netbewust bouwen. Dit is een ontwerpprincipe waarbij gestreefd wordt naar het beperken van de energievraag. Verder worden de mogelijkheden van het wijkbudget onderzocht. Dit is een principe waarbij we vanuit de netbeheerder een bepaalde capaciteit beschikbaar krijgen op het net. De gemeente krijgt daarbij zelf de keuze hoe zij deze capaciteit verdeeld over het programma.
Het financieel effect uit zich bij vertraging, vanwege de relatief lage rentestand, met name in extra plankosten. De bemensing van het project kenmerkt zich wel door een relatief grote flexibele schil, waardoor de inzet wel relatief snel afgeschaald kan worden.
Ad 4 Door de lange looptijd van de grondexploitatie en aanzienlijk investeringsvolume dient er financiering aangetrokken te worden. Doordat het saldo verbeterd is, de rente relatief laag en de huidige financieringsbehoefte door de reeds ontvangen subsidies ingevuld kan worden zijn de rentekosten in de grondexploitatie relatief laag. Wanneer echter deze elementen wijzigen, kunnen de rentekosten fors toenemen. Door cashflow-sturing wordt getracht de financieringsbehoefte niet te ver op te laten lopen, om daarmee de risico’s overzichtelijk te houden.

Risico’s Investeringen
Voor de Investeringen van Winkelsteeg is het belangrijkste risico of voldaan kan worden aan de subsidievoorwaarden van het Rijk. Dit heeft voornamelijk betrekking op het tijdig kunnen realiseren van de woningen in Winkelsteeg. In de investeringen zijn zijn rijksbijdragen voor het gebiedsbudget en de WBI-casus geactualiseerd en is rekening gehouden met een mogelijke correctie op de subsidie. Op basis hiervan en de de voorwaarden vanuit het Rijk wordt het risico dat  subsidies  moeten worden terugbetaald lager ingeschat dan vorig jaar. Dat leidt tot een daling van het risicoprofiel van circa € 6,9 mln. van € 15,1 mln. (MPG 2025) naar € 8,2 mln. (eindwaarde 31-12-2032). In de gemeentelijke begroting of risicoprofiel wordt niet expliciet met dit risico rekening gehouden.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied