G602 Dr Jan Berendsstraat 47-67 Spoorkuil
1. Kerninformatie
De huur van de gronden van de NS (het groengebied in de Spoorkuil Nijmegen, Bottendaalzijde) door het bewoners-platform Bottendaal omzetten in eeuwigdurende erfpacht door de gemeente. Voor de financiering daarvan de voormalige VG&L loods aan de Dr. Jan Berendsstraat 47-69 verkopen aan zittende huurders met voortgezet medegebruik van de niet-eigenaren. Het groengebied inclusief seinhuisje was in eigendom van derden (NS) en het pand aan de dr. Jan Berendsstraat is in eigendom van de gemeente.
Planexploitatie vastgesteld: 8 juli 2020 raadsbesluit nr. 55/2020, omzet: € 250.000,-; resultaat: € 0- (neutraal), (oorspronkelijke) oplevering: 31-12-2021.
Afsluiting (huidige) planexploitatie: 31 december 2027
2. Projectgegevens
Programma | |
Woningen | 0 |
|---|---|
Parkeren | Op eigen terrein |
Bedrijvigheid | Voormalig seinhuisje |
Openbare ruimte | Groengebied Spoorkuil |
Opp. plangebied | Circa 25.000 m2 |
3. Ontwikkelingen laatste jaar
Ontwikkelingen van de doelstelling(en) van het project
Met de NS is een eeuwig durende erfpachtovereenkomst gesloten in 2020, waarbij voor het seinhuisje een sprake is van een afhankelijk recht van opstal. De betreffende gronden zijn aan de Bewonersorganisatie Bottendaal (BOB) overgedragen voor structureel groengebruik, beheer en onderhoud. Hiervoor is een ingebruikgevingsovereenkomst gesloten. Met een aantal zittende huurders van de Dr. Jan Berendsstraat is een koopovereenkomst gesloten.
Resteert nog het seinhuisje een nieuwe bestemming te geven met verkoop van het opstalrecht . De kosten worden deels gedekt uit de verwachte (erfpacht)opbrengst. De herontwikkeling blijkt complexer dan eerder werd aangenomen. Diverse onderzoeken van het seinhuisje zijn in het afgelopen jaar uitgevoerd (constructie, asbest, (erfpacht)waarde). De verkoopprocedure van het seinhuisje moest verder worden onderzocht.
Gebleken is, taxatie 28 mei 2024, dat de verkoopwaarde van het (erfpachtrecht van) seinhuisje op dit moment nihil is. Hetzelfde geldt voor de verhuurwaarde. Besloten is daarom om de verkoop voorlopig uit te stellen. Om het Seinhuis onder de aandacht te houden én verder verval te voorkomen (het seinhuisje is een gemeentelijk monument), willen we het in de loop van 2026 een basale opknapbeurt geven en een tijdelijke (maatschappelijke/gemeentelijke) functie zoals bijvoorbeeld een informatiecentrum. Het tijdelijk gebruik is ook bedoeld als placemaking voor een toekomstige definitieve functie. In 2025 is gestart met de saneringswerkzaamheden (asbest) van het seinhuisje.
Eventuele veranderingen in de scope, het resultaat en de planning
Door hogere plankosten (o.a. door opslag inhuur), bijstelling (erfpacht)waarde seinhuisje en saneren asbest en bouwkundige herstelwerkzaamheden is het planresultaat verslechterd
Scenario’s
Niet van toepassing
Voortgang op het gebied van participatie, communicatie en afstemming stakeholders
Over geheel 2025 is de communicatie naar de buurt en geïnteresseerden beperkt geweest over de plannen rondom het seinhuisje, maar eind 2025 is gecommuniceerd over de plannen voor tijdelijk gebruik i.c.m. een basale opknapbeurt. Verder is er doorlopend contact met de Bewonersorganisatie Bottendaal (BOB) én de Vrienden van Groene Corridor.
4. Financiën
Projectkosten | Projectopbrengsten | ||||
Per 01-01-2025 | Per 01-01-2026 | Per 01-01-2025 | Per 01-01-2026 | ||
Verwervingen | 83.000 | 83.000 | Verkopen | 250.000 | 249.500 |
Bouw- & woonrijpmaken | 50.000 | 243.000 | Bijdrage ontwikkelaar | ||
Plankosten incl. VTU | 298.000 | 379.000 | Huuropbrengsten | ||
Overige | 0 | 0 | Overige | 37.000 | 0 |
Rente en kostenstijging | 1.000 | 9.000 | |||
Totale kosten | 432.000 | 714.000 | Totale opbrengsten | 287.000 | 249.500 |
Gerealiseerd tot datum | 402.000 | 441.000 | Gerealiseerd tot datum | 249.000 | 249.500 |
Gerealiseerd in periode | 75.000 | 39.000 | Gerealiseerd in periode | 0 | 0 |
Nog te realiseren | 30.000 | 273.000 | Nog te realiseren | 38.000 | 0 |
Prognose eindresultaat per 01-01-2025 € 145.000,- nadelig
Prognose eindresultaat per 01-01-2026 € 465.000,- nadelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.
Voor dit project is een verliesvoorziening van € 446.600,- opgenomen. Dit bedrag is gelijk aan de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum.
Toelichting verschillen
Er zijn extra investeringen verricht aan het seinhuisje zoals asbest verwijdering en enkele noodzakelijke bouwkundige verbeteringen, in totaal € 14.800. In het kader van de aanpak seinhuis zijn de investeringen met € 192.800 verhoogd dit betreffen investeringen in beheer en herstel als ook basiskosten functioneel gebruik van het seinhuis. Ook is er rekening gehouden met inrichtings- en afwerkingskosten ten behoeve van het (tijdelijk) gebruik. Deze laatste kosten zullen zoveel mogelijk verhaald worden op de tijdelijk gebruiker(s). Verder zijn de beheerkosten met € 8.000,- verhoogd.
De post plankosten zijn verhoogd met een budget van € 80.700 in verband met verlenging van de looptijd en extra beheer- en planontwikkelingskosten. De opbrengst is met € 37.000,- verlaagd, na taxatie is de waarde, ondanks de aanpassingen, nihil gebleken.
5. Risico(beheersing)
Risico’s: verkoop (opstalrecht) seinhuisje levert op dit moment waarschijnlijk niets op.
Beheersmaatregel: Seinhuis basaal opknappen en tijdelijk inzetten voor maatschappelijk (gemeentelijk) gebruik.
Kans: mogelijke gebruiksdoorstart van het seinhuisje na tijdelijk gebruik.
6. Beslispunten
Geen.
7. Plangebied
