Stadscentrum

G603 Vlaamse gas tweede Walstraat

1. Kerninformatie

In de gebiedsvisie Vlaamskwartier is de ambitie opgenomen om de omgeving van de Vlaamsegas, Tweede Walstraat, Molenpoort en parkeergarage Mariënburg aan te pakken en te ontwikkelen tot een veilig, leefbaar en economisch florerend deel van het centrum. Vanuit deze ambitie heeft de gemeente met de aanwezige eigenaren in de Vlaamse Gas en Tweede Walstraat onderzocht op welke wijze op deze plek een succesvolle herontwikkeling plaats kan vinden.
In 2025 heeft de gemeente met Dornick B.V. een verkoopovereenkomst gesloten voor de panden Tweede Walstraat 104-106 en Vlaamsegas 7. Door deze panden te verkopen aan Dornick B.V. kan de gehele driehoek van het plangebied getransformeerd worden.

Grondexploitatie : vastgesteld 13 mei 2025, collegebesluit nr. 4.1, omzet: € 0,-; resultaat: € 0- (neutraal).

Verwachte oplevering project : 2026.

Afsluiting planexploitatie: 31 december 2026

2. Projectgegevens

3. Ontwikkelingen laatste jaar

Om tot een herontwikkeling van de hoek Vlaamse Gas -Tweede Walstraat te komen, heeft de gemeente de financiële haalbaarheid van een ontwikkeling laten toetsen op marktconformiteit. Zowel de bouwkosten, overige kosten en opbrengsten zijn door externen beoordeeld. Op basis hiervan zijn diverse gesprekken gevoerd met Dornick B.V. over de financiële haalbaarheid van een ontwikkeling. Uiteindelijk hebben partijen overeenstemming bereikt over een subsidie van € 1,5 miljoen ter dekking van de onrendabele top en ook over de inbreng (verkoop) van de twee panden aan Dornick B.V.. In 2025 heeft de gemeenteraad ingestemd met het beschikbaar stellen van de middelen. Ook is een koopovereenkomst gesloten met Dornick B.V. waarin de panden Tweede Walstraat 104-106 en Vlaamsegas 7 verkocht worden aan de ontwikkelaar. De overige panden in de driehoek van plangebied waren al in eigendom van de ontwikkelaar. Op deze manier kan de gehele driehoek herontwikkeld worden, wat bijdraagt aan gemeentelijke doelstelling voor deze locatie.
Tijdens deze transformatie worden er 30 huurwoningen gerealiseerd.

Ontwikkelingen van de doelstelling(en) van het project
In 2025 is de koopovereenkomst gesloten en heeft de levering van de panden plaatsgevonden. Daarnaast is de subsidie beschikking verleend voor de bijdrage van€ 1,5 miljoen voor de onrendabele top.

Eventuele veranderingen in de scope, het resultaat en de planning
Vanuit de provincie Gelderland is om aanvullend onderzoek naar flora en fauna gevraagd, loopt de start bouw van het project vertraging op. Indien de start bouw van het project nog langer uitgesteld wordt zal de transformatie niet in 2026 gerealiseerd worden.

Scenario’s
Indien de bouw van het project niet conform overeenkomsten verloopt dan bestaat de kans dat de panden terug geleverd moeten worden. Dat geldt dan ook voor de gemeentelijke bijdrage voor de onrendabele top.

Voortgang op het gebied van participatie, communicatie en afstemming stakeholders
Verloopt via initiatiefnemer.

4. Financiën

Prognose eindresultaat per 13-05-2025   €                0,-   neutraal
Prognose eindresultaat per 01-01-2026   €   225.000,-   nadelig*

*Voor het tekort wordt een verliesvoorziening van € 220.820,- ingesteld. Dit bedrag is de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum.

Toelichting verschillen

Tijdens het vaststellen van de planexploitatie voor de Vlaamse Gas zijn verschillende posten aan de kostenkant en aan de opbrengstenkant met elkaar gesaldeerd. Het gaat met name om een deel plankosten en kosten bouw- en woonrijpmaken, de ISV bijdrage en verschillende kredieten. Die boekwaarde bestond uit diversen componenten zoals in bovenstaande tabel nu weergegeven. Daarnaast zaten er subsidiabele kosten in voor de autoluwe Tweede Walstraat. Die kosten zijn nu uit het grexonderdeel gehaald en ondergebracht in een investeringskrediet (X000607 Autoluwe Tweede Walstraat) net als een deel van de subsidie. Tijdens het vaststellen van de planexploitatie is er geen rekening mee gehouden dat een deel van de subsidie, ter dekking van de subsidiabele kosten, al in de boekwaarde verwerkt was. Door de extractie van de Autoluwe Tweede Walstraat in de boekwaarde is een tekort ontstaan van € 225.000,- dat niet gedekt kan worden uit kredieten in de binnenstad (er valt niks te activeren).

5. Risico(beheersing)

De gemeente heeft in deze ontwikkeling een faciliterende rol.
De voorwaarden uit de overeenkomsten (zowel verkoop- als uitvoeringsovereenkomst) moeten nageleefd worden.
Indien dat niet gebeurt kunnen de overeenkomsten ontbonden worden.

Daarnaast bestaat de kans dat het project niet in 2026 gerealiseerd gaat worden doordat de start bouw vertraging heeft opgelopen. Indien er verdere vertraging in de realisatie optreedt dan zullen de gemeentelijke plankosten (gering) oplopen.

6. Beslispunten

Het instellen van een voorziening ter grootte van € 220.820,- ter dekking van het tekort.

7. Plangebied