Woningbouw

G101 Kinderdorp Neerbosch

1. Kerninformatie

Sinds eind 2021 valt het project in zijn geheel onder de verantwoordelijkheid van de gemeente. Deze planexploitatie bevat de kosten voor de aankoop, de plankosten (zoals de interne inzet en de omgevingsplanwijziging), de kosten voor het bouw- en woonrijp maken en de opbrengsten die voortkomen uit de verkoop van kavels, woningen, bedrijventerrein en diverse losse percelen. De planuitwerking wordt gekenmerkt door een interactief proces van rekenen en tekenen. Daarbij is het (financieel) uitgangspunt dat een kostenneutraal resultaat overeind blijft.

Planexploitatie : vastgesteld 12 april 2017, omzet: € 1.532.000,-; resultaat: € 25.000,- (voordelig); oplevering: 2020. Gewijzigd vastgesteld 22 december 2021; omzet € 7.441.000,-; resultaat € 78.000,- (voordelig); oplevering: 2024.

Verwachte oplevering project   : 2027
Afsluiting planexploitatie   : 31 december 2027

2. Projectgegevens

3. Ontwikkelingen laatste jaar

Ontwikkelingen van de doelstelling(en) van het project
Begin 2022 is het traject van de aankoop van Plegt Vos afgerond. Vervolgens is zowel een intern als extern (participatie omgeving) proces opgestart om tot een nadere uitwerking van de plannen te komen. Dit proces heeft geresulteerd in een ambitiedocument dat medio 2023 afgerond is en vastgesteld door het college. Belangrijkste opgave uit het ambitiedocument was het toevoegen van 25-50 nieuwe woningen in Kinderdorp.
Bedoeling was om in 2024 een wijziging van het Omgevingsplan in procedure te brengen. Parralel hieraan zouden de plannen stedenbouwkundig uitgewerkt en diverse onderzoeken worden uitgevoerd.
Technische aspecten (digitaal stelsel Omgevingswet) bemoeilijken dit echter: in 2024 zijn nog geen wijzigingen van het Omgevingsplan in behandeling genomen. Bovendien moesten de beoogde ontwikkelingen, wat betreft milieuaspecten, nog geverifieerd worden met daadwerkelijke onderzoeken voordat de plannen juridisch vastgelegd konden worden. Dit kostte meer tijd dan verwacht.
Halverwege 2025 is echter geconstateerd, dat het toevoegen van de in het ambitiedocument voorziene (nieuwe) woningen niet langer logisch is vanwege actuele inzichten. Dit is daarna nader uitgezocht. De raad is hierover geïnformeerd op 24 juni 2025 (aankondiging) en 20 januari 2026 (definitief collegebesluit afzien van woningbouw in Kinderdorp).

Eventuele veranderingen in de scope, het resultaat en de planning
Nu wordt afgezien van woningbouw is integrale wijziging van Omgevingsplan voor dit gebied niet meer nodig. Voor de verplaatsing van de bestaande sporthal zal een afzonderlijke procedure worden doorlopen (Bopa). Overige, nog resterende, ontwikkelingen zoals omschreven in het ambitiedocument zijn uitvoerbaar binnen de geldende bestemmingen. Het betreft:

• Het beschermingstraject van de cultuurhistorische waarden (zowel nog niet beschermde waardevolle gebouwen als waardevolle gebiedsstructuren*);
• Continueren van de stadslandbouw;
• De Vernieuwingsgolf openbare ruimte**;
• Reeds in gang gezette particuliere ontwikkelingen**;
• Toekomstige ontwikkelingen die wij maatschappelijk van belang vinden en passen binnen de geldende bestemmingen**.

Deze ontwikkelingen worden verder via regulier werk binnen de organisatie opgepakt. Het projectteam en de bijbehorende planexploitatie worden de komende periode afgebouwd.
*   Het beschermen van de gebiedsstructuren zal via een periodieke wijziging van het Omgevingsplan worden geregeld.
**   Formeel zijn dit geen onderdelen van het Ambitiedocument, maar in de loop van het proces wel als gezamenlijk proces opgepakt. Ze zijn overigens geen onderdeel van de grondexploitatie en zullen als afzonderlijke projecten worden voortgezet.

Scenario’s
Doelstelling blijft om verslechtering van het huidige resultaat grex te minimaliseren. De gemeentelijke percelen en opstallen waar woningbouw gepland was, zullen indien mogelijk alsnog worden verkocht. Uitgangspunt daarbij is, dat ‘woningbouw’ als toekomstig gebruik wordt uitgesloten: eventuele ontwikkelingen zullen beperkt worden door de geldende bestemming. Als verkoop niet mogelijk (of onwenselijk is) zullen de resterende percelen toegevoegd worden aan de voorraad strategische grond.

Voortgang op het gebied van participatie, communicatie en afstemming stakeholders
Medio 2025 en begin 2026 zijn alle huidige bewoners, omliggende bedrijven (via vertegenwoordigers van TPN West) en andere betrokkenen uitgebreid geïnformeerd over de gewijzigde scope van het project.
Vanuit de vernieuwingsgolf openbare ruimte blijft regelmatige afstemming met bewonersvertegenwoordiging ook de komende jaren aan de orde.

4. Financiën

Prognose eindresultaat per 01-10-2023   €     344.000,-   nadelig
Prognose eindresultaat per 01-01-2025   €  3.435.000,-   nadelig

Voor dit project is een verliesvoorziening van € 3.237.000,- opgenomen. Dit bedrag is gelijk aan de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum.

Toelichting verschillen
De kosten- en opbrengstenramingen zijn geactualiseerd op basis van de meest actuele inzichten. Het niet langer doorgaan van woningbouw leidt tot fors minder opbrengsten. Maar ook kosten dalen enigszins, omdat voor die locaties geen civieltechnische ingrepen meer nodig zijn (zoals bouw- en woonrijp maken). Daarnaast nemen de plankosten af omdat het project wordt afgebouwd en er geen wijziging van het Omgevingsplan meer plaatsvindt ten behoeve van de ontwikkelingen die voorzien waren in het Ambitiedocument.
De grondexploitatie zoals die resteert is gebaseerd op de opbrengst van alsnog te verkopen percelen en opstallen zonder dat hiervoor een wijziging van het Omgevingsplan nodig is en afrondende werkzaamheden om het project te kunnen afsluiten.

Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar
Niet van toepassing

Toelichting uitgifte cijfers
Nu woningbouw niet meer plaatsvindt zal er nog slechts sprake zijn van gronduitgifte ten behoeve van maatschappelijke en/of agrarische bestemmingen. Hiermee wordt in de loop van 2026 gestart.

5. Risico(beheersing)

Wijziging van het Omgevingsplan voor het gehele (integrale) gebied Kinderdorp is niet langer nodig. Om tekorten in de grex te minimaliseren zullen gemeentelijke percelen en opstallen waar eerder woningbouw gepland was, zo mogelijk verkocht worden zonder mogelijkheden hier alsnog woningen te realiseren.
Kinderdorp kan verder rekenen op een stevige renovatie van de openbare ruimte. Deze middelen zijn door de Gemeenteraad ter beschikking gesteld en drukken niet op de budgetten van de voorliggende exploitatie. De betreffende investeringen zullen uiteraard bijdragen aan het gebruik en de algehele beleving.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied