F008 Zijpendaalstraat 3 3a
1. Kerninformatie
De Gemeente heeft met de eigenaar van de voormalige schoollocatie Zijpendaalstraat 3/3a overleg gevoerd over de herontwikkeling van deze kavel voor de bouw van woningen. De onderhandelingen hebben geleid tot een anterieure overeenkomst voor de realisering van 67 appartementen in twee gebouwen. Er worden 12 appartementen voor beschermd wonen gerealiseerd, alsmede 11 middenhuur appartementen, 30 studenteneenheden en 14 vrije sector appartementen.
Planexploitatie : vastgesteld 7 november 2023, collegebesluit nr. 4.15, omzet: € 107.000,-; resultaat: € 0- (neutraal).
Begin 2025 is het verzoek gekomen het plan aan te passen naar studentenwoningen. Dit is inmiddels stedenbouwkundig afgerond. De anterieure overeenkomst wordt momenteel aangepast. Initiatiefnemer heeft ook een nieuw voorstel ontvangen voor de plankosten.
Verwachte oplevering project : 2028
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2027
2. Projectgegevens
Programma | |
Woningen | Het plan voorziet in de herinrichting van het terrein en de bouw van twee gebouwen voor maximaal 135 studenteneenheden. |
|---|---|
Parkeren | Parkeren op eigen terrein en bezoekers op eigen terrein |
Bedrijvigheid | Niet van toepassing |
Openbare ruimte | Niet van toepassing |
Opp. plangebied | Zie massa studie |
Ontwikkelaar extern | Post Participaties BV |
3. Ontwikkelingen laatste jaar
Medio 2024 heeft de initiatiefnemer op basis van het overeengekomen programma niet tot een sluitende exploitatie te kunnen komen. Daarop zijn de gesprekken opnieuw opgepakt en zijn een tweetal voorstellen neergelegd om het bestaande volume in te vullen t.w.; studentenhuisvesting en huisvesting voor starters. Het gesprek over studentenhuisvesting met initiatiefnemer en SSH& (op verzoek van initiatiefnemer) is goed verlopen. Inmiddels is dit omgezet naar een definitief stedenbouwkundig plan met circa 135 studenteneenheden.
Ontwikkelingen van de doelstelling(en) van het project
De ontwikkelaar heeft een initiatief voorgelegd om de beide kavels aan de Zijpendaalstraat te ontwikkelen. Daarover hebben vanaf 2020 gesprekken plaats gevonden om het plan functioneel, programmatisch en stedenbouwkundig te beoordelen. In principe is de massa/volume opbouw akkoord, mits er voldaan wordt aan de uitgangspunten die besproken zijn met ontwikkelaar voor het inrichten van het overige gedeelte van het perceel.
Eventuele veranderingen in de scope, het resultaat en de planning
Gezien de voorgestelde wijziging van het programma vinden nu gesprekken plaats over het afronden van de (aanvullende) anterieure overeenkomst. Daarna kan de ruimtelijke ordeningsprocedure worden opgestart.
Scenario’s
Niet van toepassing
Voortgang op het gebied van participatie, communicatie en afstemming stakeholders
Er is een presentatieavond geweest voor de buurt. Aangezien nu wordt gedacht aan een aangepast programma zal dit opnieuw opgepakt moeten worden.
4. Financiën
Projectkosten | Projectopbrengsten | ||||
Per 01-01-2025 | Per 01-01-2026 | Per 01-01-2025 | Per 01-01-2026 | ||
Verwervingen | 0 | 0 | Verkopen | 0 | 0 |
Bouw- & woonrijpmaken | 0 | 136.000 | Bijdrage ontwikkelaar | 107.000 | 273.000 |
Plankosten incl. VTU | 142.000 | 167.000 | Huuropbrengsten | 0 | 0 |
Overige | 0 | 0 | Overige | 0 | 0 |
Rente en kostenstijging | 1.000 | 3.000 | |||
Totale kosten | 143.000 | 306.000 | Totale opbrengsten | 107.000 | 273.000 |
Gerealiseerd tot datum | 124.000 | 137.000 | Gerealiseerd tot datum | 107.000 | 107.000 |
Gerealiseerd in periode | 124.000 | 13.000 | Gerealiseerd in periode | 107.000 | 0 |
Nog te realiseren | 0 | 169.000 | Nog te realiseren | 0 | 166.000 |
Prognose eindresultaat per: 01-01-2025 € 37.000,- nadelig
Prognose eindresultaat per: 01-01-2026 € 33.000,- nadelig
Toelichting verschillen
De plankosten zijn toegenomen maar die worden gedekt door de bijdrage ontwikkelaar.
Voor dit project is een verliesvoorziening van € 32.648,- opgenomen. Dit bedrag is gelijk aan de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum.
5. Risico(beheersing)
De gemeente heeft in deze transformatie een faciliterende rol. De plankosten zijn verzekerd met een anterieure overeenkomst waarin het kostenverhaal is verzekerd. Deze zijn volledig voldaan. Nu het plan wordt aangepast zal dit mogelijk consequenties hebben voor de plankosten en anterieure overeenkomst. Gesprekken moeten hiervoor opnieuw worden opgepakt.
6. Beslispunten
Geen.
7. Plangebied
