F009 Zwanenveld 4301 ROC locatie
1. Kerninformatie
Dit project omvat het gefaseerd ontwikkelen van voormalige terrein van het ROC in Zwanenveld. Voor de invulling wordt vooral gezocht naar woningen die passen bij de wens om in Dukenburg meer woningdifferentiatie te realiseren en de eenzijdigheid te doorbreken in het woningaanbod. In het plan is ruimte voor een maatschappelijke en een commerciële functie opgenomen. De bebouwing wordt landschappelijk ingepast en krijgt een parkachtige inrichting.
Planexploitatie vastgesteld: 12 december 2023, collegebesluit nr. 3.1, omzet: € 1.358.000,- ; resultaat: € 0- (neutraal).
Verwachte oplevering project : 2028.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2028
2. Projectgegevens
Programma | |
Woningen | Maximaal 460 woningen, waarvan minimaal 20% sociale huur, minimaal 40% middelduur (menging betaalbare koop en huur) en maximaal 40% vrije sector huur of koop |
|---|---|
Parkeren | Voor het grootste deel uit het zicht onder de bebouwing |
Bedrijvigheid | 400 cm2 BVO commerciële voorzieningen, kleinschalige horeca of dienstverlening, gericht op het kanaal; 300 m2 BVO maatschappelijke voorzieningen aan het park |
Openbare ruimte | |
Opp. plangebied | |
Ontwikkelaar extern | Slokker en ten Brinke |
3. Ontwikkelingen laatste jaar
In 2024 is het bestemmingsplan voor deze locatie onherroepelijk geworden. Het plan zal in drie fases gerealiseerd worden. De ontwikkelende partijen zijn de plannen verder aan het uitwerken en hebben een vergunningaanvraag voor de eerste fase voorbereid. In deze fase waren sociale en middeldure huurwoningen voorzien. Voor de afname van sociale huur woningen is geen overeenstemming met een corporatie bereikt. In het betreffende gebouw worden nu goedkope koopwoningen gerealiseerd en middeldure huurwoningen. Voor deze fase is subsidie uit het Woonfonds toegekend. Wat betreft differentiatie is de toevoeging van goedkope koopwoningen een aanvulling in Zwanenveld.
In de laatste week van 2025 heeft de ontwikkelende partij de omgevingsvergunning voor fase 1 aangevraagd. Uitvoering start dan naar verwachting in de tweede helft van 2026
Ontwikkelingen van de doelstelling(en) van het project
In opdracht van de ontwikkelende partijen is een stedenbouwkundig plan opgesteld voor het realiseren van maximaal 460 woningen met aandacht voor een goede landschappelijke inpassing, commerciële voorzieningen aan de zijde van het kanaal en maatschappelijke functies aan de parkzijde. De voor het bestemmingsplan noodzakelijke onderzoeken zijn door de ontwikkelaar uitgevoerd. Een deel van het plan wordt ontsloten door een nieuw aan te leggen ontsluiting (Draaiom).
Het college heeft een ambitiedocument voor deze ontwikkeling vastgesteld. De omgeving is op een aantal avonden geïnformeerd over de ontwikkeling van het ROC-terrein, het ambitiedocument en de plannen van de ontwikkelaar.
Het doel is om het woningbouwproject goed aan te laten sluiten bij het Maas-Waalkanaal en het gemeentelijk eigendom (tussen bouwplan en Maas-Waalkanaal) hierin te betrekken.
Voor realisatie van de Draaiom en inpassing daarvan in het landschap is bij het Rijk subsidie aangevraagd(en verkregen) in het kader van de woningbouwversnelling.
Eventuele veranderingen in de scope, het resultaat en de planning
Voor dit plan is een onherroepelijk bestemmingsplan. Planning is gericht op aanvraag vergunning voor de eerste fase eind 2025. Start bouw staat gepland voor de tweede helft van 2026.
Scenario’s
Niet van toepassing
Voortgang op het gebied van participatie, communicatie en afstemming stakeholders
Tijdens het hele traject heeft regelmatig participatie plaatsgevonden. Na vaststelling van het bestemmingsplan is de buurt geïnformeerd over de inrichting van het gebied.
4. Financiën
Projectkosten | Projectopbrengsten | ||||
Per 01-01-2025 | Per 01-01-2026 | Per 01-01-2025 | Per 01-01-2026 | ||
Verwervingen | 0 | 0 | Verkopen | 0 | 0 |
Bouw- & woonrijpmaken | 438.000 | 438.000 | Bijdrage ontwikkelaar | 1.165.000 | 1.177.000 |
Plankosten incl. VTU | 878.000 | 1.014.000 | Huuropbrengsten | 0 | 0 |
Overige | 0 | 0 | Overige | 193.000 | 193.000 |
Rente en kostenstijging | 42.000 | 39.000 | |||
Totale kosten | 1.358.000 | 1.491.000 | Totale opbrengsten | 1.358.000 | 1.370.000 |
Gerealiseerd tot datum | 830.000 | 965.000 | Gerealiseerd tot datum | 960.000 | 960.000 |
Gerealiseerd in periode | 830.000 | 136.000 | Gerealiseerd in periode | 960.000 | 0 |
Nog te realiseren | 528.000 | 526.000 | Nog te realiseren | 398.000 | 398.000 |
Prognose eindresultaat per 01-01-2025 € 0,- neutraal
Prognose eindresultaat per 01-01-2026 € 121.000,- nadelig*
Toelichting verschillen
Meer plankosten dan verwacht. De begeleiding van de ontwikkelende partij van planvorming tot vastgesteld bestemmingsplan en overleg met Prorail over aankoop van een stukje grond nodig voor de ontsluiting (Draaiom) heeft meer tijd gekost dan voorzien.
*Voor het tekort wordt een verliesvoorziening van € 118.575,- ingesteld. Dit bedrag is de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum.
5. Risico(beheersing)
Het betreft een particuliere ontwikkeling. De risico’s liggen dan ook bij de ontwikkelaars. Echter, het is van groot belang dat er een goede ontsluiting komt van het af te wikkelen bestemmingsverkeer en dat de aanlanding van het bouwplan in harmonie is met de omgeving (de wijk en het openbaar gebied richting het Maas-Waalkanaal).
De gemeente heeft een faciliterende rol. De plankosten zijn met het afsluiten van een anterieure overeenkomst verzekerd. Door vertragingen bij de uitvoering en door aanpassingen in de plannen bij de ontwikkelaar neemt het risico steeds verder toe dat de plankosten oplopen en niet meer gedekt zijn door de exploitatiebijdrage.
Over de aansluiting op de Draaiom (ontsluiting van een deel van de ontwikkeling naar het noorden) zijn afspraken gemaakt in de anterieure overeenkomst.
6. Beslispunten
Het instellen van een voorziening ter grootte van € 118.757,- ter dekking van het tekort.
7. Plangebied
